최근 캐나다와 토론토의 주택 정책 논쟁을 살펴보면, 정치권과 언론을 막론하고 모두가 한 가지 절대적인 맹신에 사로잡혀 있는 듯합니다. "규제를 과감하게 풀고 공급을 폭탄처럼 쏟아내면, 결국 수요·공급 법칙에 의해 집값은 내려간다." 개발 규제를 완화하고 집을 더 쉽게 짓게 만들면 모든 주택 문제가 해결될 것이라는 주장은 얼핏 듣기에 초등학교 경제학 교과서처럼 명쾌하고 반박할 여지가 없어 보입니다.

하지만 현장에서 매일 셀러와 바이어를 만나며 시장의 공기를 호흡하는 제 눈에 비친 토론토 부동산 시장의 진짜 게임 룰은 그리 단순하지 않습니다.

주택 정책 연구자인 마이크 펠먼(Mike Fellman)과 경제학자 J.W. 메이슨(J.W. Mason)이 그들의 연구 『Fixing Housing Means Fixing Finance』에서 촌철살인으로 지적했듯, "주택 문제는 단순히 공급(Supply)의 부족이 아니라, 금융(Finance) 구조의 문제"이기 때문입니다.

최근 발표된 토론토 부동산 시장의 지표, 즉 "거래량은 눈에 띄게 늘고 있지만 여전히 주도권은 바이어에게 있다(Toronto Home Sales Are Rising — But Buyers Still Hold the Power)"는 실제 데이터와 이 금융적 메커니즘을 연결해 보면, 지금 우리가 마주한 주택 시장의 고차방정식이 아주 명확하게 풀립니다. 셀러와 바이어, 그리고 공급의 이면을 조금 더 깊숙이 들여다보겠습니다.

• 개발업자와 셀러의 냉혹한 현실: "규제를 풀어도, 돈이 안 되면 단 한 장의 벽돌도 올리지 않는다"

우리는 흔히 "시장에 집이 부족하니 정부가 땅의 용도를 변경해 주고(Upzoning) 인허가 절차만 단축해 주면 개발업자들이 신나서 집을 지을 것"이라고 생각합니다. 그러나 이것은 시장의 공급 주체를 '자선사업가'로 오해한 거대한 착각입니다. 개발업자는 사회 문제를 해결하기 위해 존재하는 것이 아니라, 철저하게 자본의 이익을 쫓는 비즈니스 주체입니다.

정부가 아무리 법을 바꾸어 "여기 10층짜리 콘도 지으세요"라고 규제를 완화해 주어도, 다음의 세 가지 금융 장벽이 해결되지 않으면 프로젝트는 첫 삽조차 뜰 수 없습니다.

• 치솟은 건설 원가(자재비 및 인건비)
• 프로젝트 파이낸싱(PF)의 높은 고금리 리스크
• 시중 은행이 요구하는 까다로운 사전 분양(Pre-sale) 조건

역설적이게도 민간 개발업자가 수백억, 수천억의 리스크를 감수하고 신규 공급에 나서려면 ‘앞으로 이 지역의 집값이 더 오르고, 렌트비가 계속 상승할 것’이라는 확실한 기대 수익이 나와야만 금융권에서 대출 승인이 떨어집니다.

즉, 지금의 주택 공급 시스템 자체가 역설적으로 '비싼 집값과 높은 렌트비'를 전제 조건으로 삼아 움직인다는 뜻입니다. 규제 완화가 공급 확대로 직결되지 않는 이유가 바로 여기에 있습니다.

실제로 최근 캐나다에서 목적형 임대주택(Purpose-Built Rental) 공급이 크게 늘어났던 진짜 비결은 주택 규제가 완화되어서가 아니었습니다. 연방정부와 CMHC가 도입한 MLI Select 프로그램 덕분이었습니다. 이 프로그램은 개발사들에게 '더 낮은 금리, 더 긴 상환 기간, 더 높은 대출 비율(LTV)'이라는 파격적인 금융 혜택을 제공했습니다. 결국 공급의 물꼬를 튼 것은 '규제 완화'라는 행정의 영역이 아니라, '수익성을 보전해 준 금융 환경'의 변화였습니다.

다음 주에 계속됩니다.