지난 칼럼에서는 고정 금리와 변동 금리 중 무엇이 나에게 맞는지, 금리의 성격과 비용 구조를 심도 있게 살펴보았습니다. 금리라는 ‘비용’을 이해했다면, 이제 모기지의 또 다른 핵심 요소인 시간을 살펴볼 차례입니다. 많은 대출자가 모기지 계약서를 받을 때 혼동하는 두 가지 용어가 있습니다. 바로 "상환 기간(Amortization Period)"과 "계약 기간(Term)'입니다. 이 두 용어는 일상에서는 종종 혼용되지만, 모기지 세계에서는 매우 다른 의미를 지니며, 특히 상환 기간 선택은 매달 지불해야 할 금액과 평생 은행에 납부하는 총이자액을 크게 좌우합니다.

상환 기간(Amortization Period)이란 무엇인가?

상환 기간은 문자 그대로 대출금을 모두 갚는 데 걸리는 총 기간을 의미합니다. 캐나다에서는 일반적으로 25년 또는 30년으로 설정합니다. 단순히 5년의 차이처럼 보일 수 있지만, 재정적 파급력은 매우 큽니다. 25년 상환을 선택하면 월 페이먼트는 높지만 총 이자액은 줄어 장기적으로 자산을 보호하는 데 유리합니다. 예를 들어 50만 달러를 동일 금리로 대출받았다고 가정할 때, 25년 상환은 매달 몇 백 달러 더 내야 하지만, 총 이자액은 수만 달러 이상 절약할 수 있습니다. 이는 중형차 한 대 값, 혹은 자녀 대학 학자금 전체에 해당하는 큰 금액이 될 수 있습니다.

반대로 30년 상환을 선택하면 월 부담이 줄어 현금 흐름 확보가 가능해 생활비가 빠듯한 사람에게 유리합니다. 그러나 전체 기간이 늘어나기 때문에 총 이자액은 25년 상환보다 훨씬 많아집니다. 단, 캐나다 규정상 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 경우 모기지 보험 가입이 의무이며, 이때 최대 상환 기간은 25년으로 제한됩니다. 따라서 다운페이먼트가 20% 이상이어야만 30년 상환을 선택할 수 있습니다.

^{사진: Unsplash의Vitaly Gariev}

왜 일부 투자자는 30년 상환을 전략적으로 선택할까?

30년 상환은 단순히 느슨하게 빚을 갚는 방법이 아니라, 전략적 선택이 될 수 있습니다. 첫째, 대출 승인 가능성을 높이기 위해서입니다. 최근처럼 금리가 높거나 집값이 비싼 상황에서는 소득 대비 부채 비율(DSR/TDS)이 모기지 승인에서 핵심 요인이 됩니다. 상환 기간을 늘리면 매월 납부금이 줄어 부채 비율이 낮아지고, 결국 대출 승인 가능성이 높아집니다.

둘째, 투자 전략과 기회비용 관리 때문입니다. 월 상환 부담을 낮추면 여유 자금이 생기고, 이를 RRSP, TFSA 등 세제 혜택 계좌를 활용해 다른 투자에 돌릴 수 있습니다. 만약 투자 수익률이 모기지 이자율보다 높다면, 모기지를 빨리 갚는 것보다 자산을 늘리는 데 집중하는 것이 재정적으로 더 유리할 수 있습니다. 즉, 30년 상환은 현금 흐름을 확보해 다른 재무 전략을 병행할 수 있는 ‘시간적 레버리지’를 제공하는 선택인 셈입니다.

25년 vs 30년 상환: 어떤 선택이 적합할까?

25년 상환은 총 금융 비용 절감에 초점을 맞춘 선택입니다. 원금을 빠르게 상환하므로 은행에 내는 총 이자는 적고, 장기적으로 자산을 지키는 데 유리합니다. 반대로 30년 상환은 월 부담 완화와 유연한 현금 흐름 관리에 초점을 둡니다. 당장의 월 페이먼트가 부담된다면 생활 여유를 확보하고, 확보된 현금으로 투자 수익을 추구할 수 있습니다.

중요한 점은 남들이 하는 대로 따라가는 것이 아니라, 자신의 재정 상황, 현금 흐름, 투자 성향에 맞춘 전략을 선택하는 것입니다. 단순히 금액만 비교하기보다는, 장기적 목표와 재정 설계를 고려해 가장 적합한 상환 기간을 결정해야 합니다.

계약 기간(Term)의 이해

상환 기간이 전체 여정이라면, 계약 기간은 그 여정 중 일부 구간에 대한 금리와 조건의 약속을 의미합니다. 예를 들어 ‘5년 고정’이나 ‘3년 변동’이 이에 해당합니다. 계약 기간 동안 금리와 조건은 변하지 않지만, 만료 후에는 재계약 시점에서 새 금리와 조건이 적용됩니다. 따라서 상환 기간과 계약 기간을 함께 고려해야만 장기적 재정 설계와 현금 흐름 관리가 모두 가능한 균형 잡힌 전략을 세울 수 있습니다.

결론적으로, 상환 기간은 장기 재정 설계의 핵심 도구입니다. 빨리 빚을 없애고 총 비용을 절감하고 싶다면 25년 상환이 유리하며, 월 부담을 낮춰 대출 승인 가능성을 높이거나 확보된 현금으로 더 높은 수익을 추구하고 싶다면 30년 상환을 전략적으로 활용할 수 있습니다.

다음 주 칼럼에서는 첫 주택 구매자를 위한 정부 혜택, ‘FHSA 100% 활용법’을 집중 분석할 예정입니다.