자제가 현재 바이어 분들의 주택구입을 도와드리고 위해서, 계속해서 모니터링하고 있는 지역들의 일부입니다. 부동산 시장이 고점을 찍었을때 비하면 정말 많은 매물들이 있는 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 여기 보이는 대부분의 매물들을 실제로 다 가보았습니다만, 오퍼를 넣고 싶은 매물은 거의 없습니다. 

매물이 많아도 이런 상황이니 바이어는 어떻겠습니까? 괜찮은 매물이 나오기만을 손꼽아 기다리겠죠. 아래의 그래프를 보면 이를 잘 확인할 수 있습니다.

위의 그래프를 보시면, 매물들의 시장 체류시간이 크게 감소한 것을 확인할 수 있습니다.

그런데, 이 체류시간은 시장에서 매물에 팔려나가야 알 수 있죠, 시장에 매물이 나오고, 팔린 시점까지의 시간을 말하는 것이니까요. 즉, 팔리는 매물은 시장에 나오고 금방 팔린다는 것이다. 

그 만큼 괜찮은 매물은 없어서, 실수요자들이 신규매물이 나오기를 기다리고 있다가, 나오면 바로 잡는 다는 것이다.

따라서, 일부 튼실한 단독주택, 반단독주택, 타운하우스를 중심으로만 거래가 진행되면서, 광역토론토 주택시장은 더욱 깊은 바이어 시장으로 향하고 있는 추세입니다.

지금 영상을 찍고 있는 시점이 4월 16일로, 오늘 중앙은행의 금리발표가 있었습니다. 일각에서는 금리인하를 더 해서 경제도 부동산시장도 살려야 한다고 말하고 있습니다. 하지만, 지금의 부동산시장은 금리인하라는 수술만 가지고는 숨통을 트이게 하기에는 무리가 있어 보입니다. 

왜냐하면, 지금 현재의 주택구매자는 높은 금리때문에 주택을 구입하지 못하는 것이 아니라, 다운페이가 없어서 소득이 부족해서 주택구입을 못하는 사례가 훨씬 더 많기 때문입니다.

여기에, 지난 3년 동안 계속된 주택시장 침체와 지금도 쌓이고 있는 매물들은, 바이어의 눈 높이를 계속해서 높이고 있습니다.

즉, 부동산시장 고점에서는 이번 버스를 놓치면 다시는 기회가 없을 수 있다는 바이어의 불안한 심리와 부족한 매물들이 시너지 효과를 내면서 바이어를 움직이게 했지만, 지금은 바이어를 움직일 동기 부여할 요인이 거의 없는 실정입니다.

따라서, 정말 집을 사고 팔아야 하는 사람들, 그리고 다운페이와 소득이 이미 준비된 사람들이 괜찮은 매물이 나올 때까지 기다리는 것이 지금의 주택시장이기 때문에, 이들은 당연히 금리가 더 저렴해지면 좋겠지만, 추가 금리인하 없이도 충분히 주택을 구입할 수 있는 사람들이고, 이들은 모기지를 최대한 받아서 무리해서 주택을 구입하려고도 하지 않습니다.

이에 더해서 마지막으로 요즘 분양 받은 콘도를 클로징하면서, 이슈가 되고 있는 일괄적 감정(Blanket Appraisal)에 대해서 잠깐 언급하면 좋을 것 같습니다.

이 일괄적인 감정이라는 방식은 모기지 승인을 위한 자산의 감정을 현 시점이 아닌 과거에 계약한 시점으로 한다는 것입니다. 즉, 지금은 가치가 80만 불인데도, 예전에 계약한 100만 불 기준으로 대출을 받을 수 있게 해주는 것이죠. 

결국 투자자들은 자기 돈 한 푼 안 들이고도 100% 대출을 받을 수 있는 셈입니다. 물론, 대출을 받았습니다만, 20만불을 현실에 존재하지 않는 거품인데, 이를 담보 삼아 받는 대출이니 거품 위에 거품을 쌓는 꼴입니다.

그런데, 더 큰 문제는 여기서 그치고 않고, 정부에서 이를 묵인하다 못해서 적극적으로 개입하고 있습니다. 최근 연방정부는 모기지 보험이 가능한 주택 가격 한도를 100만 불에서 150만 불로 올렸습니다. 이게 왜 중요하냐면, 은행들이 고위험 대출을 정부 보험에 넘겨버릴 수 있게 된다는 뜻이기 때문입니다. 결국 부실이 나도 손해는 정부(즉, 국민 세금)로 메우게 되는 구조가 되는 것입니다.

따라서, 결국 이런 조치들은 투자자들을 구제해주는 것이고, 집값을 과도하게 올려놓은 당사자들이 오리혀 보호 받게 되는 셈입니다. 반면 처음으로 내집 마련을 하려는 사람들은 여전히 높은 집값 때문에 고통 받게 됩니다.

지금까지의 내용을 정리해 보면, 현재 캐나다는 집값을 인위적으로 지탱하는 대신, 임대시장에 또 다른 거품을 형성하면서 주거비 부담을 전국적으로 확산시켰습니다.

즉, 집을 사기도 어렵고, 빌리기도 어려운 이상한 시장이 되어버린 셈이죠.

이렇게 양극화가 극대화되고 있는 부동산시장에 어떤 희망이 있을까요? 

제가 나름대로는 참 긍정적인 마인드를 가지고 있다고 생각합니다만, 이 부분에 있어서는 무척 부정적입니다. 즉, 변하지 않는 다에 한 표를 던지고 싶은 심정입니다.

물론, 지금의 부동산시장이 추가로 폭락하면서 완전히 리셋이 된다면… 이라는 혹시나 하는 희망도 가지고 계신 분들이 있을 것입니다.

하지만, 과연 그런 폭락이 올까요? 온다면 언제쯤 올까요? 아무도 모릅니다.

이번 칼럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.